건축용어(건축면적관련)

건축용어

 건축면적은 연면적과는 의미가 다르다. 대한민국 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)에서는 '지표면 상의 1m 이하의 부분은 제외하고, 건축물의 외벽 중심선으로 둘러싸인 분의 수평 투영 면적'을 말한다. 수평 투영 면적은 건축물을 하늘에서 보았을 때 노출된 건물의 중심면적을 말한다. 연면적은 각 층을 이루는 바닥의 면적을 합산한 것이다. 건축면적에서 제외되는 곳은 지표면상의 1m 이하라고 되어 있는데, 처마, 차양, 부연 등 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 돌출된 끝부분으로부터 전통 사찰은 4미터, 축사는 3미터, 한옥은 2미터, 기타 건축물은 1미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적으로 한다. 

 

바닥면적은 건축물의 각 층이나 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적이다. 

 

연면적은 대지에 세워진 하나의 건물의 바닥면적 합이다. 지하층과 주차장까지 포함된다. 용적률을 산정할 때 연면적은 지하층, 주차장, 주민공동시설 면적을 제외한 바닥면적의 합계를 적용한다. 

 

용적률은 대지의 크기에 비해 얼마나 많은 면적이 건축물로 이용되는지를 나타낸다. 지하실, 발코니, 테라스 면적은 용적률에서 제외된다. 용적률이 높을수록 대지면적에 대한 밀도가 증가한다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 및 그 시행령과 도시계획조례에서는 용도지역, 용도 건축물에 대한 용적률의 한도가 규정되어 있다. 

 

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 건축밀도를 나타내는 지표 중의 하나이다. 용도지역에 따라서, 조례나 도시개발법에 따라 정해진 건폐율 이하로만 건축해야 한다. 예를 들어 허가면적 100평의 40퍼센트가 건폐율이면 1층 면적 40평으로 건축할 수 다. 

 

토지의 용도별 건폐율과 용적률은 해당 토지의 용도지역에 따라 달라지고 건축할 수 있는 건축물의 종류가 결정된다. 용도 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다르므로 어떤 용도의 토지가 필요한지 정확히 판단하고 꼭 확인해야 한다. 용도지역은 토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있다. 

 

집을 짓기 위해서는 건축 허가나 건축 신고를 하거나 건축 허가를 득하고 착공신고를 한 후에 지을 수 있다. 일정 규모 이상으로 건물을 수리하거나 부대 시설물을 설치할 경우에도 건축허가를 받아야 한다.

 

건축허가는 건축물을 신축하거나 증축할 때 혹은 용도 변경할 때 관할 시청이나 군청의 심의를 거쳐 허가를 받아야 한다. 건축법에 의해 전반적인 업무절차를 허가하는 것을 건축허가라고 한다. 정해진 규모 이상으로 건축물을 개보수하거나 부대 시설물을 설치하는 경우에도 건축 허가를 받는 경우가 있다. 허가서를 받고 1년 이내에 착공해야 하고, 착공하지 못한 경우는 착공 기간을 연장할 수 있다.  

 

바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축, 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만의 건축물의 신축, 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물 등은 건축신고로 가능하다. 

 

건축 신고 시에는 건축계획서, 법정기본도면, 배치도를 제출해야하고, 건축허가 신청 시에는 건축계획서, 법정 기본도면, 배치도, 기계, 전기, 통신 도면을 제출해야 한다. 신고는 해당지자체 담당공무원이 검토를 하고, 허가는 다른 건축사가 확인 및 승인, 현장 감리를 하게 된다. 착공 신고시에는 면허세, 국민주택채권영수증, 설계 계약서 사본, 착공신고서를 제출하는데, 건축 허가를 받는 착공 신고에는 감리 계약서까지 준비해야 한다. 

 

사용승인(준공) 검사 단계에서는 건축 신고나 허가를 받아 공사가 완료된 후 건물을 사용하기 위해 사용 승인을 받는 것인다. 정화조 사용승인 필증, 가스안전 필증, 정보통신 준공공사 필증(통신 필증), 주차장 사진, 하수관로 연결 사진 등 지자체별로 요구하는 사항(허가서 뒷면 참조) 보고 서류를 제출한다. 

 

사용승인 후에는 취득세를 납부하고 소유권 보존 등기를 한 후, 농지와 산지의 경우에 지목변경을 한다. 

건축을 하다가 설계변경을 하거나 변경 사항이 있을 경우 사전 변경 절차를 밟아야 한다. 변경 철차를 밟지 않고 건축물을 완공하면 사용승인이 나지 않는 경우도 있다. 

 

준공 시에 지붕, 옥상, 테라스, 발코니, 처마, 동판부분의 청소 상태 및 접합부 용접 상태, 외벽 마감재 및 창문틀과  문틀 주위 마감 상태, 창호의 청소및 설치 상태, 내부 바닥의 상태 및 접합부 마무리 상태, 내부 벽 몰딩류 마무리 상태, 내부천장 상태, 붙박이 가구의 마감 및 청소 상태, 외부 데크의 나무와 못 사용, 설비공사(위생, 급배수, 냉난방, 정화조 설비 상태), 조명과 약전 기타 등을 체크해야 한다.

 

건축하기 전에 현재 생활에서 가족 구성원들이 불편했던 점이나 필요한 부분들을 소통을 하며 집에 대한 구상을 해야 한다. 추상적인 이미지를 떠올리고 꿈꾸기보다는 실생활에서 사용되는 것이니 실제 사용하는 사람들의 욕구와 생활 방식에서 개선되어야 하는 부분을 떠올리면 집을 지을 때 결과물에 대한 만족도가 높다.

 

건축가에게 설계를 맡기고, 시공사에 의뢰하는 것은 집을 짓기 위한 기본인데, 건축주가 관심을 가지고 많은 정보가 있는 상태에서 판단을 내린다면 더 만족할 만한 결과물이 나오므로 건축주도 여러 매체를 통해서 건축에 대한 기본지식을 갖추어야 한다.

 

건축물을 짓고 나서 시간이 많이 흐르면 리모델링이나 최소한의 공사로 건축물을 개보수할 수 있는 설계와 시공법을 생각해 보아야 한다.