토지에 대해 알아보기

토지에 대해 알아보기

집을 지으려면 땅을 먼저 구해야 한다. 집을 지을 수 있는 땅은 대지와 대지로 전용이 가능한 땅으로 나뉜다. 대지는 구하기도 어렵고, 시간과 비용 면에서도 효율성이 떨어진다. 대지로 전용이 가능한 땅을 주로 찾는데, 농지와 산지를 대상으로 형질 변경을 받는다. 농지는 경사도가 급하지 않아서 토목공사가 필요하지 않아서 농가주택이나 전원주택을 짓기에 좋다. 임야는 경사도가 심하고 산지에 형성되어 있어 부지 조성을 위한 토목공사비와 기반 시설 공사비에 많은 비용이 발생한다. 전원주택, 펜션, 휴양지 등에 적합하다. 일정 규모의 크기로 분할해 단지를 형성하는 택지지구는 토목공사가 크게 필요하지 않고, 주거환경이 편리하며, 상수도와 도시가스 등의 편의시설이 갖추어져 비용을 절감할 수 있다. 

 

임야를 구입할 때 산지전용 허가 기준을 체크해야 한다. 토지이용계획 확인서에 공익용 산지나 보전 산지일 경우에는 단독주택 신축이 어려울 수 있다. 산지 전용 제한 지역은 원칙적으로 개발행위가 제한된다. 산의 경사도에 따라서도 개발 허용도가 차이가 나므로 지자체에 문의하거나 토목설계 사무소에 문의해야 한다. 토목공사나 임야 개발을 할 때 진입로가 필수적인데, 농지에 비해 도로 구분이 까다로워 반드시 해당 관청 담당자에게 문의해야 한다. 맹지일 경우에는 진입도로에 대한 문제 해결 방안을 매입 전에 먼저 찾아봐야 한다. 맹지는 지적도상에서 도로와 접하지 않고 토지에 둘러싸여 있어서 도로가 없는 토지이다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로 사람이 다닐 수 있고 차량이 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다. 건축허가를 받아 건물을 지으려고 할 때, 맹지는 도로가 없으니 건축허가가 나지 않는다는 게 문제이다. 건축법에 따르면 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축이 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도개설 허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 도로 2m 이내에 접하더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 따라 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다.

맹지에 도로를 내기 위해서는 인접한 이웃 토지를 분할 후 진입로 부분을 매입하거나 토지 소유주에게 토지 사용 동의서를 받거나 진입로 부분과 자기 땅의 일부를 교환하는 등 여러 가지 방법을 통하여 진입로를 매입해 허가 후 사도개설을 할 수 있다. 

 

농지전용은 농지법상의 농지를 경작 이외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 집을 짓기 위해서 지목을 변경해야한다. 지목을 변경하기 위해서는 개발행위 허가를 받아야 하는데, 이를 위해서는 건축사사무소에서 건축도면을 만들고, 토목측량사무소에서 토목도면을 만들어야 한다. 이런 것을 농지개발행위라 하고 농지 전용이라고 부른다. 농지의 경우 지목변경절차는 우선 개발행위허가신청을 한 후, 건축허가 신청, 건축물 신청, 지목변경 신청을 건축물 사용 승인 신청 시에 하면 된다. 직접 신청하는 것은 비효율적이라 해당 토지를 관하는 군청 부근의 토목 측량설계사무소에 농지전용을 의뢰해야 경비가 절감된다. 

농지 보전부담금은 농지 전용으로 생기는 농업 생산량 감소를 보충하기 위해 다른 농지조성이나 기존 농지 보전 관리에 필요한 비용을 부담하는 것이다. 농지의 개별 공시지가의 100분의 30을 적용해서 산정한다. 

개발부담금은 토지 용도변경을 목적으로 한 되면 형질변경 등의 개발행위나 건축하여 지목변경이 있으면 땅값이 오르는데, 개발이익 중에 일정 비율을 환수하는 제도로 징수하는 부담금을 말한다. 개발이익의 25%를 기준으로 부과하는 것이 일반적이다. 

 

주택단지를 고를 때에는 여러가지를 잘 고려해 보아야 한다. 도로, 전기, 통신, 상하수도, 옹벽, 단지 조경 등 전원주택단지의 기반 시설이 충분한지 먼저 살펴보아야 한다. 주택단지는 경사지를 개발하는 경우가 많아 급한 경사로를 거쳐 진입하는 경우 폭설이 오면 제설 작업도 어렵고 결빙 상태도 오래가서 차량 통행이 어려울 수 있다. 필지의 분할이 사각형이고 집의 모양이 전후로 길게 분할되고 전용률이 높은 단지가 좋다. 주택단지는 이웃이 있어서 서로 친분을 쌓으며 돕고 살 수 있고, 복잡한 인허가 절차가 필요 없어서 집을 짓기가 좋으며 공동시설 관리도 공동으로 분담할 수 있어서 경제적이다. 이미 조성된 단지를 선택해야 하므로 면적이나 위치에 제한이 있고, 주택 형태나 건축 시기와 입주 시기에 제약을 두는 곳도 있다. 또 단독 주택지보다는 가격이 비싸다는 단점이 있다. 

 

토지는 제각기의 용도가 있어서 규제를 받고 있으므로 사전에 건축이 가능한지 알아보아야 한다. 토지이용계획확인서는 어떻게 이용할 수 있고, 어떤 규제를 받고 있는지 알 수 있으므로 발급받아서 확인하는 것이 필수적이다. 토지이용계획 확인서는 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항이 있고, 지적도와 임야도로는 땅의 형태와 경계 및 도로여부를 확인할 수 있고, 토지대장과 임야대장으로는 면적과 지목 등의 사실관계에 관한 사항을 확인하며, 토지와 건축물의 등기부등본으로는 소유권 등의 권리관계에 관한 사항을 확인해 볼 수 있다. 건축물 대장은 건물의 소재지, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등의 사항을 확인할 수 있다.

 

부지선정 시 지적도 상에서 명시되어 있는 진입 도로의 확보, 오수관로와 수도 및 가스 등의 사용 여건 및 설치 비용, 주변 토지의 형태와 지형에 따른 토목공사비, 건축 규모 및 조경계획, 인근 주민과 교통 및 편의시설, 건폐율이나 용적률 등의 법적 기준을 꼭 확인해야 한다.